Оренда приміщення у фізичної особи – поширена практика для ФОП, які ведуть діяльність у сфері торгівлі, послуг або виробництва. Водночас така співпраця має низку податкових і юридичних нюансів. Помилки в оформленні договору або оподаткуванні орендних платежів можуть призвести до штрафів і донарахувань. У цій статті розглянемо, як правильно оформити оренду та виконати податкові обов’язки ФОП у 2026 році.
Правове оформлення договору оренди
ФОП має право орендувати приміщення у фізичної особи на підставі цивільно-правового договору. Договір укладається обов’язково у письмовій формі, незалежно від строку оренди.
Якщо договір оренди нерухомості укладається на строк понад три роки, він підлягає нотаріальному посвідченню.
Орендодавцем виступає фізична особа (не підприємець), а орендарем – ФОП, який використовує приміщення виключно для господарської діяльності.
Що обов’язково має містити договір
У договорі оренди повинні бути визначені:
- Повні реквізити сторін (ПІБ, РНОКПП, адреси, статус ФОП).
- Чіткий опис об’єкта оренди (адреса, площа, тип приміщення).
- Строк дії договору та порядок його продовження.
- Розмір орендної плати, періодичність та спосіб оплати.
- Права та обов’язки сторін, відповідальність, умови розірвання.
Окремо рекомендується оформити акт приймання-передачі приміщення, який підтверджує факт початку користування.
Податки при оренді приміщення у фізичної особи
У разі оренди приміщення у фізичної особи ФОП виконує функції податкового агента. Це означає, що саме підприємець зобов’язаний утримати та сплатити податки з орендної плати.
До таких податків належать:
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 18%;
- військовий збір – 5%;
- єдиний соціальний внесок – не нараховується.
ЄСВ не нараховується, оскільки дохід від оренди не є заробітною платою або винагородою за виконання робіт чи надання послуг.
ФОП, який виплачує дохід фізичній особі за договором оренди, зобов’язаний виконувати функції податкового агента та утримувати ПДФО і військовий збір відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Куди та коли сплачуються ПДФО і військовий збір
ПДФО та військовий збір із суми орендної плати перераховуються до бюджету за місцем податкової реєстрації ФОП, а не за місцезнаходженням орендованого приміщення.
Податки сплачуються під час виплати доходу фізичній особі. Виплата орендної плати без одночасного перерахування ПДФО та військового збору вважається порушенням.
🔥 Не відкладайте
Потрібна сертифікація ISO?
Щороку вимоги до тендерів стають жорсткішими. Компанії без ISO втрачають контракти на мільйони гривень. Ми допоможемо отримати сертифікат за 5 робочих днів.
Облік та звітність ФОП
Виплати фізичній особі за договором оренди підлягають обов’язковому відображенню у податковій звітності.
ФОП подає додаток 4ДФ у складі об’єднаної податкової звітності, де зазначаються:
- сума нарахованого доходу;
- сума утриманого ПДФО;
- сума військового збору;
- данные арендодателя.
Признак дохода в 4ДФ зависит от вида объекта аренды (жилая/нежилая недвижимость, земельный участок и т.п.) и должна быть определена корректно.
Отчетность подается ежеквартально в установленные сроки.
Дополнительные обязанности, о которых часто забывают
На практике налоговые органы обращают внимание также на следующие моменты:
- представление формы №20-ОПП, если арендуемое помещение используется как объект деятельности ФОП;
- соответствие арендной платы минимальной арендной стоимости, если таковая установлена решением местного совета;
- наличие акта приемки-передачи помещения.
Типичные ошибки ФОП при аренде
Самые распространенные нарушения:
- отсутствие письменного договора или акта приемки-передачи;
- удержание военного сбора по старой ставке 1,5%;
- непредставление или ошибки в приложении 4ДФ;
- неуплата налогов в день выплаты арендной платы;
- непредставление 20-ОПП по арендованному помещению.
Такие ошибки являются основанием для штрафов и налоговых доначислений.
Безкоштовна консультація від експерта
Не знаєте з чого почати? Наші спеціалісти проаналізують вашу ситуацію та запропонують оптимальне рішення. Безкоштовно та без зобов'язань.
FAQ – коротко о главном
- Начисляется ли ЕСВ на арендную плату?
Нет, ЕСВ на доход от аренды не начисляется. - Может ли ФОП не удерживать налоги с аренды?
Нет, ФОП всегда является налоговым агентом. - Нужно ли нотариальное удостоверение договора?
Да, если аренда недвижимости заключается на срок более трех лет. - Влияет ли группа единого налога ФОП?
Нет, налоговые обязанности агента не зависят от группы ЕН.
Вывод
Аренда помещения у физического лица для ФОП в 2026 году законна и удобна, но требует четкого соблюдения налоговых и документальных требований. Корректный договор, правильные ставки НДФЛ и военного сбора, своевременная уплата налогов и правильная отчетность в 4ДФ позволяют избежать финансовых рисков и претензий со стороны налоговых органов.